18,5 Tahun Pendapatan Dibutuhkan untuk Beli Rumah di Indonesia

Setiap hari masyarakat bergulat dengan pengeluaran rutin, sementara harga properti terus meroket. Akibatnya, impian menempati rumah sendiri kerap terasa seperti fatamorgana. Kini, fakta itu dibuktikan oleh angka konkret: rata-rata penduduk Indonesia memerlukan 18,5 tahun penghasilan penuh hanya untuk menutup harga satu unit rumah. Data ini mencerminkan bahwa antara upah dan biaya tempat tinggal telah terbentang jurang yang begitu lebar.

Fakta di Balik Angka 18,5 Tahun

Perhitungan itu muncul dari perbandingan antara pendapatan per kapita tahunan dan harga jual rata-rata properti residensial di kawasan urban. Singkatnya, jika seseorang tidak mengeluarkan uang untuk kebutuhan apa pun selain menabung, ia butuh nyaris dua dekade untuk membeli rumah. Ironisnya, di banyak kota, daya beli justru makin tergerus karena pertumbuhan gaji tidak sebanding dengan inflasi harga tanah dan bangunan.

Akar Masalah yang Kompleks

Lonjakan harga properti tidak semata akibat permintaan yang tinggi. Spekulasi lahan menjadi kontributor utama. Banyak investor menimbun tanah di pusat kota tanpa membangun, sehingga suplai hunian terbatas dan harganya membubung. Selain itu, biaya konstruksi terus naik, dipicu oleh mahalnya bahan bangunan dan perizinan yang berbelit. Sementara itu, kenaikan upah minimum hanya berkisar 5-8 persen per tahun, jauh tertinggal oleh kenaikan harga properti yang mencapai belasan persen.

Di sisi lain, suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) konvensional di Indonesia masih bertengger di kisaran dua digit. Biaya pinjaman yang tinggi ini menambah beban calon pembeli, membuat mereka harus mencari dana lebih besar untuk uang muka dan angsuran.

Generasi Muda yang Terhambat

Dampak paling nyata dirasakan oleh generasi milenial dan Gen Z. Survei terbaru menunjukkan bahwa usia rata-rata pembeli rumah pertama di Indonesia telah bergeser ke 37 tahun, sepuluh tahun lebih lambat ketimbang pada dekade 2010-an. Banyak dari mereka yang memilih menyewa dalam jangka panjang, sementara yang lain terpaksa tinggal bersama orang tua hingga usia 30-an. Akibatnya, kemandirian finansial semakin tertunda dan beban mental meningkat.

Lebih dari itu, situasi ini menciptakan kesenjangan kekayaan yang sulit diputus. Mereka yang mampu membeli properti adalah yang telah mendapat warisan, memiliki pekerjaan dengan pendapatan tinggi, atau mendapat bantuan dari keluarga. Sebaliknya, pekerja mandiri dan pegawai dengan gaji standar semakin terpinggirkan dari pasar properti.

Indonesia dalam Peta Global

Jika dibandingkan dengan negara tetangga, Indonesia menempati posisi kurang menguntungkan. Di Thailand, rasio harga rumah terhadap pendapatan tahunan hanya sekitar 9 kali; di Vietnam, sekitar 12 kali. Bahkan di Singapura, meskipun harga properti sangat mahal, kebijakan perumahan publik yang kuat membuat warga masih bisa memiliki hunian dengan pembiayaan terjangkau. Angka 18,5 kali lipat di Indonesia menunjukkan urgensi reformasi mendasar di sektor perumahan.

Respons dan Inisiatif

Pemerintah tidak tinggal diam. Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan subsidi selisih bunga telah membantu jutaan keluarga berpenghasilan rendah. Namun, kuota yang terbatas dan birokrasi yang rumit seringkali menjadi penghambat. Pemerintah daerah mulai menginisiasi pembangunan rumah susun sederhana milik (rusunami) dengan harga terjangkau, lengkap dengan akses transportasi publik.

Swasta juga berinovasi. Konsep co-living dan build-to-rent mulai menyasar segmen pekerja muda yang menginginkan fleksibilitas. Skema sewa-beli pun ditawarkan agar penghuni dapat mencicil sambil menempati unit, tanpa harus menyediakan uang muka besar di awal.

Jalan Panjang Menuju Keterjangkauan

Mengembalikan angka 18,5 tahun ke level yang lebih manusiawi memerlukan reformasi menyeluruh. Pembatasan lahan tidur, insentif bagi pengembang yang membangun rumah bersubsidi, serta digitalisasi perizinan untuk memangkas biaya-biaya ilegal menjadi keniscayaan. Di samping itu, literasi keuangan harus ditingkatkan agar masyarakat lebih siap menyusun rencana pembelian properti sejak dini.

Meskipun tantangan terlihat berat, harapan tetap ada. Penyesuaian kebijakan yang berpihak pada hunian terjangkau, ditambah dengan inovasi pembiayaan, perlahan dapat menekan jarak antara gaji dan harga rumah. Masyarakat pun didorong untuk tidak patah semangat: menabung secara disiplin, memilih lokasi yang sedang berkembang, dan memanfaatkan program bantuan pemerintah adalah langkah konkret untuk merealisasikan mimpi tanpa harus menunggu nyaris dua dekade.